۳ فاکتور تاثیرگذار بر قیمت مسکن

بازار مسکن مدت‌ها است به بازار سرمایه‌گذاری برای عده‌ زیادی در کشور تبدیل شده است، قیمت مسکن در چند سال اخیر افزایش نجومی را تجربه کرده است و به همین خاطر بسیاری به بازار مسکن نه برای تامین سرپناه بلکه به عنوان یک بازار امن و مقصد سرمایه‌گذاری مطمئن نگاه می کنند.  قیمت مسکن اما در سال جاری به شکل بی‌پایه و اساسی در حال افزایش است. بسیاری از تحلیلگران این بازار اذعان می‌کنند که مالکان با توجه به قیمت بازار سکه و ارز بر مسکن خود قیمت‌گذاری می‌کنند و این روند، شکل سلیقه‌ای به خود گرفته است و هیچ تناسبی میان متراژ، سال ساخت و منطقه و قیمت مسکن در رهن و اجاره و فروش وجود ندارد.

در همین خصوص، محمدرضا رضایی‌کوچی رییس کمیسیون عمران مجلس در مجلس یازدهم می‌گوید: موضوع مسکن خیلی پیچیده نیست، اما تصمیم‌گیران این حوزه کار را پیچیده کرده‌اند و با شرایط پیش‌آمده می‌توان این اوضاع و احوال را هم تا پایان سال ادامه‌دار و قابل پیش‌بینی دانست.

کمبود سالانه ۹۰۰ هزار مسکن در کشور

وی افزود: در هر کالایی اگر تناسب عرضه و تقاضا وجود نداشته باشد، گرانی حتمی است. ما در سال یک چیزی نزدیک به ۹۰۰ هزار مسکن در کشور نیاز داریم، اما ۳۰۰ هزار واحد می‌سازیم، یعنی سالی ۶۰۰ هزار واحد کم داریم. این رویه ۹ سالی است که رنگ واقعیت به خود گرفته است. در حقیقت در این ۹ سال بالغ بر چهار میلیون واحد کم ساخته شده است و همین روند ضعیف کافیست که این بحران امروز تا این اندازه بلای جان مردم شود.

نماینده جهرم تصریح کرد: بسیاری از خانه‌های خالی، واحد‌های بزرگ و لوکس هستند که جامع هدف ما نیست. امروز اگر از بحران مسکن حرف می‌زنیم منظورمان بی‌مسکنی قشر متوسط به پایین جامعه است. راهکار این مشکل هم سخت نیست. در واقع سه فاکتور در این حوزه مهم و تاثیرگذار است که مهم‌ترین آن، زمین است که در کشور ما گران شده است، یعنی الان ۸۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی قیمت زمین است. ما باید قیمت زمین را کنترل کنیم. یک‌سری از افراد، زمین را احتکار می‌کنند. فرد پول دارد و زمین می‌خرد و این بودجه در مسیر تولید قرار نمی‌گیرد مانند اتفاقی که در حوزه خوردرو، سکه و دلار رخ داده است. پس لازم است اول با احتکارکنندگان زمین برخورد شود.

ورود بازار مسکن به بورس، خوب یا بد؟

رضایی در ادامه می‌گوید: موضوع بعدی، اخذ مالیات از زمین‌هایی که توسط سودجویان خریده و رها شده‌اند، است. این اقدام باعث می‌شود سرمایه به‌سمت تولید برگردد. موضوع سوم، ما می‌توانیم بعضی از زمین‌های حاشیه‌ای را به شهر‌ها الحاق کنیم، یعنی زمین‌هایی هستند که قابلیت اسکان دارند. ما این ظرفیت را داریم که آن‌ها را به محدوده شهر‌ها اضافه کنیم. برخی از زمین‌ها نیز در اختیار دستگاه‌های دولتی است. دولت باید این زمین‌ها را با بخش خصوصی به مشارکت بگذارد تا تولید مسکن در حد نیاز اتفاق بیفتد. اخیراً وزارت اقتصاد تمام زمین‌ها و املاک دستگاه‌های دولتی را در بورس قرار داده و، چون بورس حباب است، قیمت‌ها بالاتر می‌رود که من کاملاً با این رویکرد مخالفم.

رییس کمیسیون عمران اظهار داشت: دولت می‌خواهد نیاز‌ها و کسری بودجه‌اش را با فروش زمین تامین کند، من این کار را تایید نمی‌کنم، زیرا باعث افزایش قیمت زمین می‌شود. این روند، بنگاه‌داری است که دولت انجام می‌دهد. در شهر‌های جدید نیز زمین قابل واگذاری داریم نه اینکه آن‌ها را وارد بورس کنیم، بلکه زمین ارزان از طرف دولت با مشارکت بخش خصوصی ساخته شود.

وام مسکن به درد کسی نمی‌خورد

وی یادآور شد: موضوع دیگر، وام و تسهیلات بانکی است. تسهیلاتی که امروز بانک‌ها به مردم می‌دهند، تسهیلات مناسبی نیست. اول اینکه عدد آن خرد است، یعنی از هزار هزار میلیارد تسهیلات زیر ۹ درصد آن به مسکن تعلق گرفته است. این مقدار خیلی کم است و قرار بود تا ۲۰ درصد افزایش تخصیص داشته باشیم که هنوز به منصه ظهور نرسیده است. حال با این وضعیت، تولیدکننده در این حوزه نمی‌تواند آن هم با بهره ۱۸ درصد تولید داشته باشد. این وام عملاً با سود و باز پرداختی که دارد به درد کسی نمی‌خورد.

رضایی معتقد است: بهره وام برای مسکن باید تک‌رقمی شود. اگر این اتفاق بیفتد افراد فعال در حوزه ساخت و ساز بیشتر به این بخش اهمیت می‌دهند. یعنی دولت توانایی این را دارد که مابه التفاوت پایین آوردن این وام بانکی را تقبل کند تا الهتاب از بازار مسکن رخت ببندد. من از مرکز پژوهش‌ها خواستم منابع آن را تعیین کند یا به مانند مدل مسکن مهر یک خط اعتباری در اختیار بانک مرکزی قرار گیرد که به‌عنوان مثال ۱۰۰ هزار میلیارد تومان را در اختیار بانک مسکن و ملی قرار دهیم تا شرایط تهیه زمین ارزان‌قیمت و گرفتن تسهیلات کم‌بهره مهیا شود.

ورود جدی مجلس یازدهم به بازار مسکن

رییس کمیسیون عمران مجلس خاطرنشان کرد: متاسفانه گرانی مصالح ساختمانی هم اتفاق افتاده و حتی شدت این افزایش قیمت را می‌توانیم از زمستان سال گذشته تا پایان بهار امسال به وضوح ببینیم. یکی از عمده دلایل این گرانی‌ها عدم‌نظارت بوده است.

وی در پایان گفت: به‌نظر من، دولت باید با تولیدکنندگان سیمان، میلگرد، ماسه و همه نهاده‌های ساختمانی جلسه بگذارد و محصولات آن‌ها را در یک حد منطقی خریداری کند تا سازندگان با کمترین دغدغه در فکر ساخت مسکن باشند. این رویکرد هم می‌تواند از افزایش بی‌رویه مصالح ساختمانی جلوگیری کند و هم می‌تواند به ساخت مسکن‌هایی با قیمت منطقی منجر شود. ما در مجلس یازدهم بنا داریم به‌طور جدی در حوزه مسکن فعال باشیم و تا پایان سال یک نقشه راه را با کمک مرکز پژوه‌های مجلس نهایی و در اختیار دولت بگذاریم.